相続・財産リスト例

種類	内容	時価	調査・評価
現金・預金	現金	50万円
	預貯金	1050万円	通帳・証書
証券類	Ａ株式	1000万円	証券取引所終値
自宅土地	200�u	8000万円	路線価等
自宅家屋			固定資産評価額
その他	自動車		50万円
合計		10550万円

遺言書【公正証書遺言以外の遺言書の場合】

家庭裁判所に提出して検認の手続きをとる必要がある。 各相続人立会いのもとで開封する。（本人が書いた遺言であることを確認するもの） 検認の手続きには遺言者と相続人全員の戸籍謄本を添付する。 相続人以外の遺贈を受ける人がいる場合はその者の戸籍謄本もしくは住民票が必要。

【検認を受けない場合5万円以下の過料】

相続税の基礎控除 5000万円＋1000万円×（相続人） 配偶者の税額軽減特例 法定相続分か1億6000万円のどちらかの金額以内であれば、相続税はかからない。 申告期限の10ヶ月以内に分割を済ませた上で申告しなければならない。 【申告期限は納付期限】 10ヶ月間の目標を定めて手続きを進める。 その他の収入が見込めるときは、5年以内の延納が認められる。【20年間の延納可能】 住宅の贈与配偶者控除【小規模住宅地の表加減の特例】240�u、400�u、80％減 相続税のかからない財産 生命保険金のうち500万円に法定相続人の数を掛けた金額の部分。

当社サポート体制
相続	相談により費用が発生する場合は、予め了承を得てからサポート業務を行います。
遺言	依頼者の資産の状況、相続後の相続人の生活、次の相続を考慮した上で遺言書作成のアドバイスをします。（相続税・公正証書）
遺言執行	遺言を実行させるサポート(必要に応じて専門職と提携してサポートする。) 遺言書を基に、遺産分割協議のサポートをする。 相続税が課税される方には円滑に納税できるようサポートする。
遺産分割協議	遺言書が無い場合に遺産分割協議のサポートをします。
成年後見	成年後見制度を利用する必要の相談を受けます。 家庭裁判所で成年後見人等を選任してもらうサポートをします。
資産経営	健全な資産経営に導く、資産の組替え分析をサポートをします。 相続財産において貰って嬉しい財産かどうか検討が必要です。 （現金、優良上場株式、無借金アパート・マンション、すぐに売れる土地） 欲しくない財産 貸地、古い貸家、借金付きアパート・マンション、瑕疵ある不動産 �@不動産を売却して他の収益不動産へ（収益性の高い地域での不動産投資） �A事業用資産の買換え特例の利用（平成18年度末まで） �B現金で借金を返済する。(デフレする不動産、デフレしない借金)バランスを考慮する。 資産整理 貸地 測量、分筆する。契約書を整備する。（物納用件を満たす位まで整備） 借地人への売却、借地権の買取り、借地人との共同売却がいつでもできるようにしておけば、貸地の流動性が高まる。 広大地 造成して区画分けしておく、1区画の売却も可能となる。(遺産分割がしやすくなる。) 古貸家 定期約定契約徐々に切り替えていく。(将来の立退きの準備に入る。) 貸工場 土壌汚染の調査をする。（土壌汚染されていれば対処する。） 資産１ 資産の部   資本の部 資本１   賃貸マンション土地建物 １４，０００万 銀行借入 １４，０００万   貸地 　２，０００万 相続税 　４，０００万   自宅土地建物 　６，０００万   資本２ 資産２ 現金 　１，０００万 自己資本 １４，０００万   すぐに売れる土地（駐車場） 　９，０００万　　　　　　　　　     計   ３２，０００万   ３２，０００万 所有資産の時価（どのように調達したか） 資産１(固定資産)売りたくない不動産、売ることが難しい不動産 賃貸マンションは利回り10％で考えた投資価格で年間賃料1500万円と仮定 貸地・賃貸マンションは、実際には市場に出してみなければ解らない。 自宅は守らなければならない財産として資産１に含めました。 資産２(流動資産)は、現金預金やすぐに換金できる財産。（すぐに売れる財産） 資産１（負債）は、返さなければいけない金。 銀行借入はマンションの建設資金です。 昔から引き継いできた財産は、相続税という国への債務を背負うことを条件に引き継いでいるのですから、相続税を資本１に加えています。 資本２これが自己資金です。 銀行借入は長期債務ですぐに返済しなくてもよく、相続税も資産２の範囲で十分払える。 これ等を考えると問題がないように思えます。しかし、マンションの空室リスク、金利上昇リスクを考えると、資産２を増やすか、資本１を減らす必要があります。 対策 �@貸地を整理すること。現金化したり更地にすると貸地は資産１から資産２に変わります。 時価は3倍ぐらいになる。 �A広い土地の真ん中に道路を造り、土地を区画分けする。区画分けすることにより資産２が増します。流動性は高くなり遺産分割がしやすくなります。 資産の価値を把握するためバランスシートを作ることは大切です。 資産を改善する方法も見つかるでしょう。 借金の相続対策 借金は相続税を減らさない。 借金をしてアパートを建てると相続税が節税される。（これは間違いです。） 借金したから相続税が下がるのではありません。 (例)２億円の財産があるが1億円の借金をすると 借入れ前　　1億円(現金)＋1億円（土地） 借入れ後　　1億円(現金)＋1億円（土地）−1億円（借金）＋1億円（借金により得た現金） ＝2億円 借入れしても財産の額は変わりません。借入れをして得た現金をアパートに変えるから財産の評価が下がるのです。1億円でアパートを建てると、そのアパートの相続税評価額は4千万円位になり、土地は貸家建付け地として約2割下がります。 借金であっても、手持ちの現金で建てても節税効果は同じです。 借入金で得た現金で建てた場合 1億円（現金）＋8千万円（土地）＋4千万円（アパート）−1億円（借金） ＝1億2千万円 手持ちの現金で建てた場合 8千万円(土地)＋4千万円（アパート）＝1億2千万円 借金は、アパート建設資金を調達するための手段の一つなのです。 以前に節税対策で建てたアパート・マンションが空き室だらけで、借金返済で困っている人がたくさんいます。 アパート経営は、キャッシュフローと管理です。節税目的で建てると失敗します。 借金は、利用するものであって、残すものではありません。
借金は遺産分割できない。 借金は相続人の間で分割できない。法定相続分で相続される推定相続人の場合、銀行の承諾が必要です。 相続放棄 相続があったことを知った日より3ヶ月以内に家庭裁判所に申述しなければならない。 判断できないときは、期限の延長の手続きをとる。（3ヶ月の延長できる。再々延長可） 相続財産を処分してしまうと相続放棄ができなくなる。 保証債務 借金がある場合の相続は、注意が必要。【相続コンサルタントへの相談は欠かせません。】 相続対策 できるだけ相続税を少なくできないか。【税法に精通することで】 今ひとつは所有されている財産の管理がどうなっているか。 残る人達にどの様な形で財産を引き渡したらよいか、後日紛争が起こらないようにするには、どうすればよいか。 相続発生直後の相談 後始末の問題で（基本的には相続対策のとりようがありませんが）これとて法律の適用をどのように受けるかによって、支払う税金は変わってくる。 状況を正確に聞き取り、相談者が本当に必要とする対策を提示する必要がある。 チェックリストを用意し、相談者にも確認してもらいながら行う。 コンサルタントに応じる前に 相続税納税者は20人に1人、不動産所有者は相続税納税者の率が高い 争族防止策のお手伝い 資産活用による所得倍増策の提案 普段からの節税対策 相続対策の主な内容 資産の再検討、相続税額の把握、譲渡所得税についてのアドバイス 相続対策の立案 参考資料の準備、不動産市況についての見通し

相続に伴う不動産を専門とする【株式会社いずみ】 〒600-8216京都市下京区西洞院七条下る　サンプレ京都ビル５F 下京区役所北１００M ＴＥＬ０７５−３４４−５２２６　　ＦＡＸ０７５−３４４−５２２５
相続コンサルタントの実際
残す人からの相談（基本的な確認事項）	受け取る人からの相談（現状把握から）
�@法定相続人と相続分 �Aその他の遺贈先と遺留分 �B推定相続人の廃除 �C相続財産リストの作成 �Dその他の確認事項 �E遺言書の準備 対策案の策定 �@希望内容の確認 �A基礎控除額の確認 �B相続分と法定相続分 �C遺留分の確認 �D遺言書の作成と修正 納税資金計画 節税対策の選択 老人ホームへの入所 不時費用の準備 同属会社の活用 不動産の整理 預貯金、保険金等 その他資産の整理 生前贈与 養子縁組 相続分の排除等 債権債務の整理	�@法定相続人の確認 �A相続執行責任者は誰か �B遺言書はあったか �C資産内容について �D配分についての意向の確認 作業日程の確認 �@期限内申告の厳守 �A各作業の確認 �B相続の確認 �C財産リストの作成 �D必要書類の準備 節税対策と方針の確認 遺産分割協議書の作成 同意書の作成 申告納税 �@期限内申告 �A延納申請 �B物納申請 申告期限後の相談

主な関連法令の取扱い

民法上の取扱い	相続税法上の取扱い
（１−１）法定相続分 （１−２）遺留分 （１−３）遺言書の作成基準	（２−１）相続・贈与の基礎控除額 （２−２）住宅取得資金等の贈与に係る暦年贈与制度 （２−３）相続時清算課税制度 （２−４）配偶者に対する相続税額の軽減 （２−５）小規模宅地の評価減制度 （２−６）贈与税の配偶者控除 （２−７）農地等を贈与した場合の贈与税の納税猶予 （２−８）生命保険金、退職手当金控除
所得税上の取扱い
（３−１）分離短期譲渡所得税の計算 （３−２）分離長期譲渡所得税の計算 （３−３）居住用財産を譲渡した場合の3千万円特別控除 の特例 （３−４）所有期間10年超の居住用資産についての軽減税率の適用 （３−５）特定の居住用財産の買換えの特例の適用 （３−６）特定の居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除制度の適用 （３−７）居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例 （３−８）相続等により取得した居住用財産の買換え特例の適用 （３−９）固定資産を交換した場合の譲渡所得の特例 （3−10）特定の事業用資産の買換え特例 （3−11）既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え特例 （3−12）特定の交換分合により土地を取得した場合の特例 （3−13）法律の規定に基づかない区画形質の変更に伴う土地の交換分合についての特例 （3−14）宅地造成契約に基づく土地の交換等についての特例 （3−15）収容等の課税の特例 （3−16）収容交換等の場合の5千万円特別控除の特例

対策例

同族会社の活用	不動産関連事項についての対策
（１−１）同族会社の設立 （１−３）自社株の整理 （１−４）役員退職金の決定 （１−５）同族会社への寄贈 （１−６）同族会社への貸付金 （１−７）社長の保証行為 （１−８）債務・債務保証 （１−９）自社株の保有 （１−10）営業権の相続 （１−11）退職金特別控除と弔慰金 （１−12）管理会社による管理上の注意事項 （１−13）方針への収益物件移転メリット	（２−１）賃貸住宅の贈与 （２−２）賃貸住宅を建設 （２−３）定期借地権の取得 （２−４）定期借地権の相続 （２−５）残地扱いの土地の贈与 （２−６）小作農地の整理 （２−７）小作権は借地権ではない （２−８）農地の相続準備 （２−９）別荘の整理 （２−10）不動産譲渡損益の処理 （２−11）広大地の評価法の改正 （２−12）買換え特例の使い方 （２−13）借地権の使用貸借 （２−14）固定資産税の取扱い （２−15）土地の評価 （２−16）土地の取扱い （２−17）土壌汚染対策
贈与税関連事項の対策	その他の事項の対策
（３−１）住宅取得資金贈与制度の活用 （３−２）相続時清算課税制度の活用 （３−３）配偶者控除 （３−４）誰に何を遺すか （３−５）小規模宅地評価減制度の活用 （３−６）居住用財産の譲渡の特例 （３−７）贈与の取消し （３−８）預貯金等の名義変更 （３−９）不動産等の名義変更	（４−１）動産の相続 （４−２）生命保険による納税資金準備等 （４−３）変額年金の利用 （４−４）生命保険金特別控除 （４−５）生命保険契約の活用 （４−６）遺族年金としての受給 （４−７）借金の相続 （４−８）団体生命保険と住宅ローン （４−９）債務超過のケース （４−10）ゴルフ会員権の整理 （４−11）美術品等の寄贈 （４−12）仏壇や墓地の購入 （４−13）収益マンションの取扱い
納税資金対策	相続人等に関連する対策
（５−１）相続発生後に係る税金 （５−２）贈与税基礎控除の活用 （５−３）保証債務などの清算 （５−４）物納 （５−５）相続税の物納 （５−６）アパートの底地を物納に （５−７）重要文化財による物納	（６−１）養子縁組 （６−２）相続分の放棄 （６−３）相続人の廃除 （６−４）相続欠格と相続排除 （６−５）養子の検討 （６−６）遺産分割の禁止 （６−７）遺産分割協議の当事者 （６−８）遺産分割のやり直し （６−９）遺産分割協議の変更 （６−10）遺産分割協議書の書換え （６−11）遺産分割協議書と物納

計算事例

相続税の課税計算例	不動産の有効管理
（１−１）	（４−１）賃貸住宅による評価減 （４−２）不動産管理会社の設立
贈与税の課税計算例	相続方法の選択
（２−１）暦年課税制度 （２−２）暦年課税制度と通常贈与の違い （２−３）相続時清算課税制度	（５−１）小規模住宅地評価減の利用 （５−２）相続財産の譲渡 （５−３）一次相続と二次相続の対応
譲渡所得税の計算	同族会社の活用
（３−１）短期譲渡所得税の計算 （３−２）長期譲渡所得税の計算 （３−３）不動産の買換え特例 （３−４）居住用財産譲渡に係る損失繰越控除 （３−５）特定事業用資産の買換えの特例	（６−１）同族会社の設立と資産の移転 （６−２）賃貸マンションの管理を委託

資料
１、	各種税率表
	相続税、贈与税、所得税率の速算表、所得税、登録免許税、消費税、固定資産税、印紙税、
２、	定期金に関する権利の評価
３、	コンサルタント報酬額表
４、	コンサルタント契約書
５、	相続順位一覧表
６、	遺言書の作成例
７、	コンサルタント・チェックリスト
８、	限界贈与額一覧表
９、	相続税・贈与税用語集